俗語有話：「機會是留給有準備的人。」在物業市場打滾多年的投資者，現年50歲的Max深明此道。他本是一個典型打工仔，十多年前仍每天營營役役工作，為的是努力儲首期買個安樂窩，再與女友結緍，然後公一份婆一份早日供滿間樓，當時的他以為人生就是這樣。

直至2005年，Max如願以嘗，動用廿萬首期，買入一個約100萬元的上車盤後，情況開始有轉變。因為結婚買樓而開始留意樓市的他，發現原來買樓既可自住又賺錢，同以往租樓住每月幫人供樓是兩回事。

自此之後，Max開始留意物業市場走勢，並在樓價累積一定升幅時，將上車盤的上升價值釋出，逐步以一拆二，二拆四方式在短短七、八年間由手持一個單位，躍升至坐擁四個中小型單位，當中三個仍要供樓，較早期買入約100萬元的單位則已供滿。

目前，除了一個單位自住外，其他三個均找來租客幫手供樓，租金收入每月約46,200元，扣除供樓開支，每月淨袋27,000多元，近年他亦因此提早離開職場，投入半退休生活。

由於Max整副身家都押注在這四間物業，手頭現金已不多，加上有感於近年住宅樓價的瘋狂，在政府推出辣招後，購入住宅物業成本大增，故近年他開始轉戰不受額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)影響的非住宅物業。

準備250萬首期執筍盤

去年底，相熟的經紀介紹了一個位於土瓜灣的工廈筍盤給Max，市值約518萬元。由於單位較殘舊及賣家在股票市場投資損手，急需資金周轉，急讓下願意較市價平三成出售，務求火速套現。

瞭解行情的Max得悉筍盤出現，買入裝修後再出租回報可觀，長線升值潛力亦吸引，但由於工廈按揭成數僅能做四成，加上他本身已有按揭在身，成數更會降至三成，縱使原業主以市值七折出售工廈，他也要準備逾250萬元現金作首期才敢簽約。

由於Max有十多年投資物業經驗，明白現時是將四間住宅部分升值價值釋放的時候，但又擔心套出數百萬元後，供樓支出每月增加逾萬元，令用作生活費的淨租金收入將大降。

及後Max運用「鎖定樓價方案」，四個住宅單位現價介乎450萬元至680萬元，合計市值2,280萬元，尚欠按揭金額約480萬元，現時供樓支出每月總數為18,240元。

透過上述方案，四個單位合共套出約660萬元資本，當中約250萬元作購買工廈，餘下約400萬元則投入收息工具，每月產出67萬元，這筆資金將用作幫助補供樓開支。

收息回報抵消供樓及借貸成本後，Max每月供樓支出降至11,000元，以每月46,200元的租金收入計，他可淨袋的租金增加至35,200元，而更重要的是，現在有足夠資金執平貨，把握機會買入土瓜灣的工廈筍盤，實現這項投資計劃。

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